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租房中介费“跳单”案

更新时间: 2013-2-8  

前言
    从去年至今,有关二手房交易的投诉和官司中,市民投诉房产中介的明显减少,而关于市民甩中介的却有大幅增长,其中不少市民因为甩房介被起诉。对此,市工商局有关负责人认为,最近两年,房产中介品牌化、规范化、集团化发展趋势明显,使得骗看房费等现象大幅减少,而消费者买二手房时也越来越理性和“精明”,不少消费者由于“精明”过头,最终成了被告。从前普遍存在的现象是中介坑委托人,而如今是委托人甩掉中介、暗渡陈仓、私下与中介推荐的客户达成交易的势头愈演愈烈,寻找各种各样的借口拒付佣金。
 
案情概述
    本案中,深圳市天尚服装有限公司(被告)与物业在线房地产经济有限公司(原告)签定了《中介服务协议》。原告的代理人、广东东方金源律师事务所金律师表示,本案是一个典型的委托人委托房地产中介公司成功签约后,过河拆桥、拒不支付佣金的居间合同纠纷案。
    原告是深圳物业在线房地产经纪公司。该公司成立后,与当时的龙岗区横岗龙塘村委签署了一份《委托协议书》,约定由村委物业授权该中介代理出租龙塘村委的厂房和宿舍物业。随后,该中介公司与陈某于2004年12月18日签定了一份《中介服务协议》,言明陈某因求租房产,请深圳物业在线房地产经纪公司出面,为其介绍位于深圳市龙岗区横岗镇房产,出租给自己。这份协议签定后,中介公司还指派公司业务员陪同陈某现场勘察。
    2005年3月25日,夏某作为陈某的代理人,与出租方即村委改制后成立的深圳市龙岗区横岗经济合作社,正式签署了《房地产租赁合同》,租赁标的物正是“红娘”为陈某介绍的横岗六约龙塘工业厂房和宿舍。原告认为,他们已经依照约定,履行了介绍看房的义务,但陈某却拒付佣金,经多次催促未果。于是,“红娘”将租房者陈某告上了龙岗区法院,请求法庭判令被告向原告支付佣金65000元、违约赔偿金67800元并承担本案诉讼费。
    但在法庭上,被告陈某称中介服务协议中他的签名是被人伪造的。
    据代理此案的原告代理人广东东方金源律师事务所金律师说,陈某签订中介服务协议时用的是“草书”,而他在法庭上为证明签名是“被人伪造”,用“正楷”来书写,企图蒙混过关。经法院委托,深圳市物证检验鉴定中心8月10日作出鉴定,鉴定中介服务协议中的签名是陈某的笔迹。
据深圳市物证检验鉴定中心有关负责人胡海洋说,一个人的笔迹就像他走路一样,尽管姿态变了,但体重等本质的东西变不了。他说,尽管陈某用“草书”或者“楷书”写名字,但字里行间的“起、运、连、收”等书写特征不会变,所以可以鉴定出来。
 
法院判决
    深圳市龙岗区法院在审理后认为,经深圳市物证检验鉴定中心作出的鉴定书,证明《中介服务协议》的签名为陈某的笔迹。法院认为,陈某、夏某在筹办成立服装公司的过程中,经某房地产经纪公司的介绍,承租了该厂房,事实清楚,证据充分。陈某、夏某应按照《中介服务协议》向房地产经纪公司支付佣金6.5万元。但陈某、夏某没有依约支付,应该支付赔偿金。由于协议没有明确规定赔偿金额,法院酌定为5000元。
    龙岗区法院遂作出一审判决:深圳市天尚服装有限公司(被告)应向物业在线房地产经济有限公司(原告)支付佣金6.5万元、赔偿金5000元。
 
律师点评
    原告代理人、广东东方金源律师事务所金律师指出:所谓居间,俗称“中介”。 《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”居间合同法律关系的当事人包括居间人和委托人。

    《合同法》第425条规定居间人的义务是“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。即居间人的如实告知义务。具体地说,包括报告订约机会或媒介订约的义务、忠实和尽力的义务。
    在实践中,居间人还常负有为委托人隐名和保密的义务,当然,居间人还要遵纪守法,遵循交易习惯和商业惯例,不得从事违法的居间活动,不得对交易双方订立合同施加不利影响等。为何交易双方事后反悔原来双方经牵线才知相识。
    金律师认为,被、原告签订的《中介服务协议》,从形式和内容看,符合法律所规定的居间合同要件,是双方的真实意思表示,合法有效,受法律保护。协议对双方的权利义务也作了明确的约定,特别是对酬金作了明确的约定。因此,双方都必须按照协议来履行。
    本案的第一个争议焦点:房产经纪公司是否已履行促成委托人之间的合同成立的义务。诉讼中,房产经纪公司充分证实其已履行了义务,形成完整的证据锁链,其诉讼请求得到了法院的支持。
    本案的第二个争议焦点:被告所签合同的签名、合同是否为伪造:经过笔迹鉴定,证明该中介协议真实有效,法院依法判决委托人败诉,应承担拒付佣金的违约责任。
 
本案启示
    金律师提醒消费者,应了解合同的严肃性及国家法律的强制性,只要选择了通过中介达成签约目的就应依法支付中介费用。否则被诉之法律,就会输掉官司。这样的案例提示人们,委托人甩掉中介、私下与中介推荐的客户达成交易、寻找各种借口拒付佣金的行为,是要受到法律追究的。
 

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